Pardubice zažívají v posledních letech realitní boom. Rychlé spojení vlakem do Prahy, univerzita, letiště, rozvíjející se průmysl a příjemné město kolem Labe – to vše táhne nahoru poptávku i ceny. Pardubický kraj patřil v roce 2026 k regionům s nejrychlejším růstem cen rodinných domů v celé republice. Co to znamená pro ty, kdo chtějí dům prodat nebo koupit?
Prodej domu Pardubice: ceny rodinných domů v roce 2026
Podle analýzy realitní kanceláře EHS a portálu Bezrealitky se starší rodinné domy v Pardubickém kraji prodávaly ve druhém čtvrtletí 2026 v průměru za 50 446 Kč za metr čtvereční. Proti předchozímu čtvrtletí to byl mírný pokles o čtyři procenta, ale meziročně ceny vyskočily o celých 23 procent. Už v prvním čtvrtletí 2026 se metr prodával za 52 667 Kč s meziročním růstem 22 procent.
Tak prudký růst v Česku zaznamenalo jen málo krajů. Pro srovnání: celostátní průměr ve stejném období rostl meziročně o devět procent. Pardubický kraj tak rychle dohání regiony, které byly dřív výrazně dražší.
Zajímavý je pohled Českého statistického úřadu. Podle jeho analýzy zveřejněné v srpnu 2026 se ceny rodinných domů v Pardubickém kraji v letech 2023 až 2025 pohybovaly na zhruba 85 procentech celostátní úrovně. Samotný okres Pardubice ale vybočuje – patřil k sedmi nejdražším okresům v Česku a jako jediný v kraji měl ceny domů ve všech sledovaných letech nad republikovým průměrem.
Prodej domu Pardubice: rozdíly mezi okresy kraje
Kraj není jednolitý. Zatímco Pardubice a jejich okolí patří k dražším lokalitám, směrem k horám a na Svitavsko ceny výrazně klesají. Podle ČSÚ byl na opačném konci žebříčku okres Svitavy, který se zařadil mezi nejlevnější okresy Česka.
| Oblast | Cenová úroveň domů | Pro koho |
|---|---|---|
| Okres Pardubice | nad celostátním průměrem | kdo pracuje v Pardubicích nebo dojíždí do Prahy |
| Okres Chrudim | pod průměrem, blízko Pardubic dražší | rodiny hledající klid a dostupnost |
| Okres Ústí nad Orlicí | výrazně pod průměrem | milovníci hor a přírody |
| Okres Svitavy | mezi nejlevnějšími v ČR | kupující s menším rozpočtem |
ČSÚ také upozorňuje, že prodávané domy v Pardubickém kraji jsou v průměru menší než jinde – jejich průměrná velikost činila 80 metrů čtverečních, druhou nejnižší hodnotu ze všech krajů. To souvisí s velkým podílem starších domů na vesnicích.
Jak se ceny vyvíjely
Pro představu o tempu růstu stačí porovnat několik údajů z různých období. Data ČSÚ jsou průměry za tři roky z realizovaných prodejů, data EHS a Bezrealitky sledují čtvrtletní vývoj starších domů:
| Období | Cena domu za m² v Pardubickém kraji | Zdroj |
|---|---|---|
| průměr let 2021–2023 | 39 420 Kč | ČSÚ |
| průměr let 2023–2025 | 44 696 Kč | ČSÚ |
| 1. čtvrtletí 2026 | 52 667 Kč (+22 % meziročně) | EHS, Bezrealitky |
| 2. čtvrtletí 2026 | 50 446 Kč (+23 % meziročně) | EHS, Bezrealitky |
Čísla z různých zdrojů nejsou úplně srovnatelná, trend je ale jasný: během pár let se cena metru čtverečního v domech zvedla zhruba o čtvrtinu. Sousední Královéhradecký kraj přitom ve druhém čtvrtletí 2026 vykázal cenu 46 832 Kč za metr a meziroční růst jen kolem jednoho procenta. Pardubice tak svého tradičního souseda v cenách domů předběhly.
Proč ceny v Pardubicích tak rostou
Za růstem stojí několik faktorů, které se v Pardubicích sešly najednou:
- Dopravní poloha. Pardubice leží na hlavním železničním koridoru, do Prahy je to rychlíkem zhruba hodinu. Pro mnoho lidí je to dostupnější než bydlení ve Středočeském kraji.
- Práce. Město má silný průmysl, logistická centra, nemocnici a univerzitu.
- Dálnice D35 a D11. Postupně se zlepšuje silniční napojení na Hradec Králové, Olomouc i Prahu.
- Kvalita života. Rovinaté město ideální na kolo, parky, Labe, dostupná příroda a kulturní akce jako Velká pardubická.
- Nedostatek nových domů. Výstavba nestačí poptávce, a tak se zdražují i starší nemovitosti.
Podobný vývoj je vidět i u bytů. Podle analýzy portálu Sreality.cz vzrostla průměrná nabídková cena starších bytů v Pardubickém kraji meziročně o 21 procent na zhruba 70 700 korun za metr čtvereční.
Lokality: kde v Pardubicích hledat dům
Rodinné domy v samotných Pardubicích nejsou běžným zbožím. Nabídka se soustředí hlavně do těchto částí:
- Trnová, Ohrazenice, Svítkov – vilové čtvrti s klidnými ulicemi, starší domy i novostavby.
- Nemošice, Studánka, Lány na Důlku – zelené okraje města, oblíbené u rodin s dětmi.
- Rosice, Popkovice – dobrá dostupnost centra, mix zástavby.
- Okolí – Lázně Bohdaneč, Sezemice, Dašice, Rybitví nebo Staré Hradiště. Menší obce s levnějšími pozemky, ale nutností auta.
Kdo hledá dům s větším pozemkem, často míří do obcí do deseti kilometrů od města. Statistici upozorňují, že v nejmenších obcích bývá cena za metr čtvereční zhruba poloviční oproti krajskému městu.
Novostavba, nebo starší dům?
V okolí Pardubic vyrůstá řada nových satelitních čtvrtí s rodinnými domy. Novostavba láká nízkou energetickou náročností, moderním dispozičním řešením a minimem starostí s opravami. Na druhou stranu bývá dražší, pozemky jsou menší a okolí často chybí zeleň, která potřebuje roky, než vyroste. Občanská vybavenost – obchod, školka, autobus – v nových lokalitách také někdy chybí.
Starší dům v zavedené ulici nabízí vzrostlou zahradu, sousedy, které znáte, a často i lepší polohu. Musíte ale počítat s rekonstrukcí. Výměna oken, zateplení, nová střecha nebo elektroinstalace mohou snadno vyjít na stovky tisíc až miliony korun. Proto je dobré si před koupí nechat udělat rozpočet rekonstrukce a připočítat ho ke kupní ceně. Teprve pak srovnávejte s novostavbou. Často se ukáže, že rozdíl není tak velký, jak se na první pohled zdá. Svou roli hraje i čas: rekonstrukce trvá měsíce a během ní obvykle platíte nájem i splátku hypotéky zároveň. Kdo potřebuje bydlet hned, sáhne spíš po domě připraveném k nastěhování.
Jak prodat dům v Pardubicích
Na rostoucím trhu mají prodávající výhodu, ale i tady platí, že přestřelená cena prodej zbrzdí. Podle analytiků EHS se u nemovitostí, které jsou v nabídce déle než tři týdny, transakční cena běžně pohybuje o sedm až dvanáct procent pod nabídkovou. Proto:
- Stanovte cenu podle skutečných prodejů, ne podle nejdražších inzerátů v okolí.
- Připravte kompletní dokumentaci – list vlastnictví, kolaudaci, PENB, revize, případně projektovou dokumentaci přístaveb.
- Zvažte drobné investice – vymalování, úklid zahrady, oprava fasády. Zvýší atraktivitu inzerátu.
- Prezentujte výhody lokality – vzdálenost k nádraží, škole, cyklostezce. Kupující z Prahy hledají právě tohle.
- Vyberte způsob prodeje – vlastními silami, přes realitní kancelář, nebo aukcí.
Prodej domu Pardubice a daň z příjmu
Kupující daň z nabytí nemovitosti od roku 2020 neplatí. Prodávající musí zkontrolovat, zda je příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmu. Osvobození platí, pokud jste v domě měli bydliště alespoň dva roky před prodejem, nebo pokud jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouho (u nemovitostí nabytých od roku 2021 deset let). V nejasných případech se vyplatí konzultace s daňovým poradcem.
Tipy pro kupce, kteří se stěhují z Prahy
Velkou část zájemců o domy v Pardubicích a okolí tvoří lidé z Prahy, kteří už na vlastní bydlení v metropoli nedosáhnou. Pár rad, které se jim hodí:
Spočítejte si dojíždění poctivě. Hodina ve vlaku je fajn, ale k ní připočtěte cestu na nádraží a z nádraží v Praze. Pokud budete do kanceláře jezdit pětkrát týdně, vyzkoušejte si trasu ještě před koupí v ranní špičce. Zjistěte také, jak to vypadá s místy ve školkách a školách – v rostoucích obcích kolem Pardubic bývají kapacity omezené.
A nepodceňujte rozdíl v cenách služeb a energií. Starší domy na vesnicích často topí plynem nebo tuhými palivy a nemají zateplení. Úspora na kupní ceně se pak může během pár let rozplynout v účtech za topení nebo v nákladech na rekonstrukci.
Koupě domu: hypotéka a kontrola nemovitosti
Hypoteční sazby podle Swiss Life Hypoindexu v roce 2026 rostly – v srpnu průměrná sazba činila 5,42 % a na podzim mířila k 6 %. Banky podle doporučení ČNB půjčí nejvýš 80 procent hodnoty nemovitosti, mladým do 36 let až 90 procent. Splátku si můžete spočítat v naší hypoteční kalkulačce.
Před koupí si nechte dům prohlédnout odborníkem. U Pardubic je navíc dobré zkontrolovat mapu záplavových území – město leží na soutoku Labe a Chrudimky a některé lokality jsou v záplavové zóně. Prověřte také hluk z letiště a železnice, pokud dům leží v jejich blízkosti.
Časté otázky k prodeji domu v Pardubicích
Kolik stojí dům v Pardubicích?
Ve městě se ceny rodinných domů obvykle pohybují od 6 do 12 milionů korun podle velikosti, stavu a lokality. V okolních obcích bývají levnější.
Jaká je průměrná cena domu za m² v Pardubickém kraji?
Podle EHS a Bezrealitky ve 2. čtvrtletí 2026 zhruba 50 tisíc korun za metr čtvereční.
Rostou ceny domů v Pardubicích?
Ano, Pardubický kraj patřil v roce 2026 k regionům s nejrychlejším růstem – meziročně kolem 23 procent.
Který okres Pardubického kraje je nejlevnější?
Podle ČSÚ okres Svitavy, který patří k nejlevnějším v Česku.
Jak rychle se dům v Pardubicích prodá?
Při reálně nastavené ceně často během několika týdnů. Předražené domy čekají na kupce měsíce.
Je v Pardubicích riziko povodní?
Některé části města leží v záplavovém území Labe a Chrudimky. Před koupí si vždy ověřte povodňovou mapu.
Vyplatí se dojíždět z Pardubic do Prahy?
Pro mnoho lidí ano – vlakem je to zhruba hodina a bydlení je výrazně levnější než v Praze.
Shrnutí
Prodej domu v Pardubicích probíhá v roce 2026 na jednom z nejrychleji rostoucích realitních trhů v Česku. Ceny za rok vyskočily o více než pětinu a okres Pardubice patří k nejdražším mimo velké metropole. Prodávající mohou počítat se zájmem, pokud cenu nastaví reálně. Kupující by měli dům pečlivě prověřit a nezapomenout na povodňovou mapu. A kdo hledá levněji, najde příležitosti ve vzdálenějších částech kraje, třeba na Chrudimsku, Orlickoústecku nebo Svitavsku.
